SİTE AİDATININ ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/13989 E. , 2018/2523 K.
  “İçtihat Metni”
  MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
  Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın
  reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine;
  temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği
  düşünüldü:
  Y A R G I T A Y K A R A R I
  Davacı; taşınmazı 08.11.2010 da satın aldığını, önceki malikle yapılan sözleşmeyi kabul etmediğini
  ancak iyiniyetli olarak davalının taşınmazda kalmasına izin verdiğini, davalının ise hiç kira ödemediği
  gibi elektrik, su ve site aidat borçlarını da ödemediğini, buna ilişkin davalıya 20.07.2012 keşide tarihli
  ihtar gönderildiğini ileri sürerek, kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
  Davalı; önceki malik ile yapılan 01.01.2007 başlangıç tarihli sözleşme gereği 2012 Aralık ayına kadar
  kira parasının ödendiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
  Mahkemece; davacı yeni malikin davalıya satın alma ihtarı göndermediği gerekçesiyle davanın reddine
  dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Başkanlığı’ nın 06.03.2014 tarih ve 2014/1060 E.
  2014/2690 K sayılı ilamı ile; ”Yeni malik tarafından, önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli
  sözleşmeye dayanılarak 09.05.2011 tarihinde davalı borçlu … aleyhine başlatılan … 2. İcra
  Müdürlüğünün 2011/3134 sayılı takip dosyası ihtar niteliğinde olup, takip talepnamesinde 4.900 TL
  ödenmemiş 7 aylık kira bedelinin tahsili talep edilmiştir. Davalı borçlu itiraz dilekçesinde kiracılık
  ilişkisine karşı çıkmayarak borcu olmadığını bildirmiştir. Bu durumda kiracılık ilişkisi kesinleşmiş
  olduğundan mahkemece önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesi hükümleri üzerinde
  durulup, davacıya ihtar konusu alacağın içeriği de açıklattırılıp sonucuna göre karar verilmesi
  gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile bozulmuştur.
  Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne dair
  verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Başkanlığı’ nın 21.10.2015 tarih ve 2015/5969 E. 2015/8805 K
  sayılı ilamı ile; ”Eski malikle yapılan sözleşme 01.01.2007 başlangıç tarihli, 6 yıl süreli ve yıllık kira
  bedeli 8.400-TL olup, kira bedelinin eve yapılacak tadilat karşılığı olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin özel
  hükümler 3. maddesinde; “ Kiracının odalara, tuvalet ve balkonu tik ağacından yaptıracağı toplam keşif
  bedeli 55 milyar TL. olup evin tamamı yaptırıldıktan sonra karşılığında 2012 Aralık ayı sonuna kadar
  ücret ödemeyeceği” kararlaştırılmıştır. Bozma ilamımızda önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli kira
  sözleşmesinin yukarıda açıklanan özel hükmü üzerinde durulup sonucuna göre bir karar verilmesi
  gerektiğine işaret edilmişken bozma kararı yerine getirilmeden karar verildiği görülmektedir. Öncelikle
  yukarıda açıklanan sözleşme hükmü üzerinde durulup gerekli araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra
  sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetsiz olmuştur.”
  gerekçesi ile bozulmuştur.
  Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar
  verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
  
  1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik
  bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
  2- Davacının aidat bedelleri yönünden temerrüt nedeniyle tahliye talebine yönelik temyiz taleplerinin
  incelenmesine gelince;
  Türk Borçlar Kanun’unun 310. maddesinde sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir
  sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur düzenlemesi bulunmaktadır. Aynı
  kanun’un 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen
  kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede
  ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin
  feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en
  az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası
  götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri
  kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı,
  sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde
  yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli
  varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.
  Somut olayda; davalı kiracı ile önceki malik arasında düzenlenmiş olan 01/01/2007 başlangıç tarihli
  kira sözleşmesinin özel hükümler 2. maddesinde yan giderlerden olan elektrik, su ve aidat giderlerinin
  davalı kiracı tarafından zamanında ödeneceği kararlaştırılmıştır. Türk Borçlar Kanun’unun 315. maddesi
  hükmü uyarınca yan gider olan aidat borcunun ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliyeye esas
  oluşturur. Sözleşmenin özel hükümler 3. maddesinde kiracının 2012 Aralık ayı sonuna kadar kira borcu
  omadığı belirlenmiş ise de, 2. maddeye göre kiracı adiat bedellerini ödemek zorundadır. Davacının … 2.
  İcra Müdürlüğü’nün 2011/3134 esas sayılı dosyası ile davalı aleyhine 09/05/2011 tarihinde haciz ve
  tahliye istemli olarak başlattığı icra takip dosyasında kira alacağı yanında ayrıca 1.925,00 TL aidat
  bedeli alacağını da talep ettiği görülmektedir. Bu durumda Mahkemece; yukarıda açıklanan ilkeler
  ışığında davacının talep ettiği adiat bedellerinin ödenip ödenmediği araştırılıp aidat alacağı yönünden
  temerrüt koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi
  gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı
  gerektirmiştir.
  SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz talebinin REDDİNE, ikinci
  bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına
  BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun
  geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak
  üzere, 15.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.